Hỏi: Chào các anh/chị, tôi tên T, hiện đang sống cùng vợ trong căn nhà mà tôi nhận từ cha tôi, ông B. Căn nhà này trước kia thuộc sở hữu của cha và khi tôi cưới vợ vào năm 2018, cha tôi đã tặng cho chúng tôi như một món quà cưới. Mọi thủ tục chuyển nhượng đã được thực hiện hợp pháp thông qua một hợp đồng tặng cho tài sản đã được công chứng tại một văn phòng công chứng uy tín.
Không hiểu sao gần đây, cha tôi bắt đầu nói rằng ông không đồng ý với việc tặng cho căn nhà và yêu cầu tôi phải trả lại. Ông ấy cho rằng, trong lúc ký hợp đồng tặng cho, tất cả là do mẹ tôi thuyết phục mà không có sự đồng thuận hoàn toàn của ông. Cha tôi lúc ký hợp đồng thì vẫn khỏe mạnh và minh mẫn, không có ai ép buộc hay đe dọa. Việc tặng cho nhà đã được thực hiện đúng quy trình, có công chứng đầy đủ và tôi hoàn toàn tin tưởng rằng quyền sở hữu căn nhà này hiện tại là của tôi và vợ tôi.
Xin hỏi, liệu cha tôi có quyền yêu cầu lấy lại căn nhà hay không? Tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình và vợ trong tình huống này?
(Ảnh minh họa)
1. Điều kiện của hợp đồng tặng cho tài sản
Đối tượng tặng cho trong tình huống trên là bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Theo đó, Điều 459 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện tặng cho bất động sản như sau: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật”.
Trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho căn nhà giữa ông B và anh T đã được công chứng, nghĩa là hợp đồng này đã tuân thủ đúng các quy định về hình thức. Do đó, hợp đồng này có giá trị pháp lý.
2. Quyền yêu cầu hủy hợp đồng
Hủy bỏ hợp đồng là một trong các quyền của các bên chủ thể khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Hợp đồng bị hủy bỏ khi điều kiện hủy bỏ hợp đồng xảy ra, cụ thể là trong các trường hợp được quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định”.
Trong trường hợp cụ thể, nếu hợp đồng đã thỏa thuận về một điều kiện hủy hợp đồng do bên kia vi phạm, thì việc hủy hợp đồng sẽ phụ thuộc vào sự vi phạm thực tế của bên kia, cụ thể là việc vi phạm điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Những hành vi vi phạm này có thể là: vi phạm nghĩa vụ thanh toán, vi phạm điều kiện về sử dụng tài sản… Bên cạnh đó, việc một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng cũng được coi là điều kiện chấm dứt nghĩa vụ hợp đồng.
Tuy nhiên, trong tình huống trên, anh T không đề cập đến việc có bất cứ hành vi sai phạm nào trong quá trình sử dụng căn nhà được tặng cho. Do đó, không có đủ căn cứ để ông B quyết định thực hiện việc chấm dứt hợp đồng.
Xét về lý do Ông B yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội“.
Theo đó, trường hợp đồng tặng cho tài sản không đảm bảo các điều kiện của hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị xem là vô hiệu. Trong trường hợp này, ông B khẳng định mình không thật sự đồng ý với việc tặng cho nhà cho anh Tuấn, nhưng không có chứng cứ rõ ràng cho việc ông bị lừa dối hay ép buộc. Việc ông Bảo chỉ nói rằng mình không đồng ý là không đủ cơ sở để hủy hợp đồng, vì:
- Hợp đồng đã được công chứng: Đây là bằng chứng rõ ràng cho việc ông B đã ký hợp đồng một cách tự nguyện.
- Không có dấu hiệu của sự ép buộc hoặc gian dối: Không có thông tin về việc ông B bị đe dọa hay lừa dối khi ký hợp đồng.
3. Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho như sau: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Theo đó, hợp đồng tặng cho được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Bên tặng cho tài sản sẽ chuyển tài sản cùng với quyền sở hữu sang cho bên được tặng mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho sẽ đồng ý nhận. Khi hợp đồng có hiệu lực cũng là lúc quyền sở hữu được chuyển giao. Bên tặng cho không thể đòi lại tài sản đã tặng trừ khi hợp đồng ký kết giữa hai bên là hợp đồng có điều kiện.
Căn cứ Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho có điều kiện như sau:
“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Theo đó, đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện thì bên nhận tài sản có nghĩa vụ thực hiện các điều kiện được ghi trong hợp đồng tặng cho. Nếu bên nhận tài sản không thực hiện các điều kiện kèm theo thì bên tặng cho tài sản có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Như vậy, hiện tại anh T là người có quyền sở hữu đối với căn nhà đã được tặng cho. Bên cạnh đó, như đã đề cập, đây không phải là một giao dịch dân sự vô hiệu. Do đó, ông B không có đủ căn cứ để đòi lại tài sản trên.
