1. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
(i) Có Giấy chứng nhận;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013. Trong một số trường hợp, bên nhận chuyển nhượng cũng phải thuộc trường hợp không bị cấm nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
2. Một số rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Một là, chuyển nhượng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không có “sổ đỏ”): việc thực hiện giao dịch này chưa đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện giao dịch theo quy định pháp luật. Nếu vẫn tiếp tục thực hiện giao dịch, người giao dịch sẽ không tránh khỏi rủi ro tranh chấp do bị lấn, chiếm đất bất cứ lúc nào. Đồng thời, người nhận chuyển nhượng do không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, trong trường hợp thửa đất bị thu hồi để phục vụ các dự án công thì có thể sẽ không được bồi thường đầy đủ, hoặc sẽ không thể thế chấp thửa đất để vay vốn được. Hơn nữa, khi xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án, giao dịch chuyển nhượng có thể bị tòa án tuyên giao dịch vô hiệu.
– Hai là, chuyển nhượng đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc không còn thời hạn sử dụng đất: trong trường hợp này, rủi ro của người nhận chuyển nhượng tương tự với trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, ngoài ra có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào do đất không thuộc quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng; bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp; hoặc quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng bị xử lý để đảm bảo cho khoản vay,…Việc giải quyết hậu quả của rủi ro tốn rất nhiều thời gian, công sức và chi phí.
– Ba là, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng: trong trường hợp này, giao dịch sẽ bị coi là vô hiệu một phần đối với diện tích người chuyển nhượng không có quyền nếu khi thực hiện giao dịch chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng với một cá nhân nếu giấy chứng nhận thuộc quyền sở dụng của hộ gia đình, hoặc là tài sản chung của vợ chồng.
– Bốn là, vi phạm quy định về hình thức chuyển nhượng, khi mua bán đất chỉ lập giấy viết tay, hoặc thỏa thuận miệng: theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Tất cả những hình thức khác ngoài văn bản đều không được pháp luật thừa nhận là hình thức hợp pháp. Rủi ro dẫn đến là người nhận chuyển nhượng không được công nhận quyền sử dụng đất, điều này rất bất lợi khi có tranh chấp xảy ra.
– Năm là, giá trong hợp đồng giao dịch thấp hơn so với giá thực tế chủ yếu nhằm mục đích giảm các loại thuế, phí lien quan trong quá trình giao dịch. Điều này tiềm ẩn rủi ro khi bị phát hiện, người giao dịch có thế bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế. Ngoài ra, nếu có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ chỉ căn cứ vào giá được ghi nhận trong hợp đồng, dẫn đến thiệt hại cho người mua khi không chứng minh được mình đã phái trả số tiền lớn hơn số tiền ghi trong hợp đồng.
– Sáu là, giao dịch chuyển nhượng với bên thứ ba không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất: theo nguyên tắc, pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ đối với giao dịch chuyển nhượng được thực bởi chính chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó. Trường hợp giao kết qua bên thức ba thì phải có hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, giao dịch sẽ vô hiệu nếu bên thứ ba không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất dù có hợp đồng ủy quyền.
– Bảy là, mua đất nhưng chủ đất cũ không thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất: trong trường hợp này, chủ đất cũ đã vi phạm nghĩa vụ của người bán theo Điều 450 Bộ luật Dân sự về mua bán quyền tài sản (Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản), cụ thể là nghĩa vụ chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua và chủ đất cũ nếu không thể thỏa thuận, bên mua có thể gửi đơn yêu cầu tới các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể: (i) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải; (ii) Trường hợp không hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì gửi đơn ra Tòa án cấphuyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
Ngoài những rủi ro pháp lý nêu trên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có những rủi ro khác liên quan đến việc mua đất thuộc tài sản chung của nhiều người; mua phải quyền sử dụng đất có giấy tờ giả; đất nằm trong diện quy hoạch, giải tỏả, người mua không đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng,…
