Giải quyết tranh chấp đất đai là một quá trình vô cùng khó khăn và phức tạp mà có thể kéo dài rất lâu. Trong số các trường hợp tranh chấp đất đai thì tranh chấp liên quan đến ranh giới liền kề diễn ra rất phổ biến trong đời sống xã hội.
1. Ranh giới đất đai là gì?
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013)
Ranh giới sử dụng đất đai được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất trên thực địa; được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính.
2. Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề
Tại Điều 175 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề như sau:
– Việc xác định ranh giới sẽ dựa trên thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
– Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
Ngoài ra, cách xác định ranh giới thửa đất cũng được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014.
3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?
– Một là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng đường hòa giải tại cơ sở.
– Hai là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với trường hợp đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các trường hợp tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thì thuộc thẩm quyền của Chủ tịch ủy ban cấp huyện.
– Ba là Tòa án nhân dân nếu đương sự nộp đơn khởi kiện.
(Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013)
4. Quy trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liền kề
4.1. Giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề bằng hòa giải
Các bên phải lựa chọn tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã:
Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp. Nếu có thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau); đến Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với các trường hợp khác).
Nếu hòa giải không thành thì tiến hành bước tiếp theo sau đây.
Cơ sở pháp lý: Điều 202 Luật đất đai 2013.
4.2. Khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Trước khi chuyển sang giai đoạn này, các bên bắt buộc phải tiến hành hòa giải theo thủ tục đã nêu trên và chỉ được khởi kiện hoặc đề nghị UBND giải quyết đối với trường hợp hòa giải không thành.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp sau đó sẽ phụ thuộc vào những yếu tố sau:
Trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan: Vụ việc sẽ do Tòa án nhân dân xử lý.
Trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan: Đương sự được quyền chọn lựa giải quyết bằng 1 trong 2 hình thức sau:
1/ UBND:
Cấp huyện (Nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau).
Cấp tỉnh (Nếu là tranh chấp có 1 bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc trong trường hợp khiếu nại quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện).
2/ Tòa án nhân dân:
Theo quy định pháp luật về tố tụng dân sự
Theo quy định pháp luật về tố tụng hành chính (Trường hợp khiếu nại quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh)
Cơ sở pháp lý: Điều 203 Luật đất đai 2013.
5. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất liền kề
– Đơn khởi kiện phải đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 189 BLTTDS 2015 (Mẫu số 23-DS – Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).
– Các giấy tờ chứng minh về nhân thân (Sổ hộ khẩu, CMND/ CCCD)
– Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/ Sổ đỏ/ Sổ hồng (Trường hợp đã có).
– Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Trường hợp chưa có).
– Các tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện: Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp,…
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013)
Ranh giới sử dụng đất đai được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất trên thực địa; được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính.
2. Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề
Tại Điều 175 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề như sau:
– Việc xác định ranh giới sẽ dựa trên thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
– Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
Ngoài ra, cách xác định ranh giới thửa đất cũng được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014.
3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?
– Một là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng đường hòa giải tại cơ sở.
– Hai là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với trường hợp đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các trường hợp tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thì thuộc thẩm quyền của Chủ tịch ủy ban cấp huyện.
– Ba là Tòa án nhân dân nếu đương sự nộp đơn khởi kiện.
(Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013)
4. Quy trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liền kề
4.1. Giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề bằng hòa giải
Các bên phải lựa chọn tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã:
Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp. Nếu có thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau); đến Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với các trường hợp khác).
Nếu hòa giải không thành thì tiến hành bước tiếp theo sau đây.
Cơ sở pháp lý: Điều 202 Luật đất đai 2013.
4.2. Khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Trước khi chuyển sang giai đoạn này, các bên bắt buộc phải tiến hành hòa giải theo thủ tục đã nêu trên và chỉ được khởi kiện hoặc đề nghị UBND giải quyết đối với trường hợp hòa giải không thành.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp sau đó sẽ phụ thuộc vào những yếu tố sau:
Trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan: Vụ việc sẽ do Tòa án nhân dân xử lý.
Trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan: Đương sự được quyền chọn lựa giải quyết bằng 1 trong 2 hình thức sau:
1/ UBND:
Cấp huyện (Nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau).
Cấp tỉnh (Nếu là tranh chấp có 1 bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc trong trường hợp khiếu nại quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện).
2/ Tòa án nhân dân:
Theo quy định pháp luật về tố tụng dân sự
Theo quy định pháp luật về tố tụng hành chính (Trường hợp khiếu nại quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh)
Cơ sở pháp lý: Điều 203 Luật đất đai 2013.
5. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất liền kề
– Đơn khởi kiện phải đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 189 BLTTDS 2015 (Mẫu số 23-DS – Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).
– Các giấy tờ chứng minh về nhân thân (Sổ hộ khẩu, CMND/ CCCD)
– Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/ Sổ đỏ/ Sổ hồng (Trường hợp đã có).
– Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Trường hợp chưa có).
– Các tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện: Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp,…
