Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã tiến hành thông qua Luật Nhà ở 2023, chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024 với những điểm mới đáng lưu ý.
1. Cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini
Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 phải đáp ứng các điều kiện (làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan) đối với các dự án sau đây:
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng có căn hộ được thiết kế và xây dựng để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp bán, cho thuê mua và cho thuê căn hộ;
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên với quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Trên thực tế những căn hộ có quy định như trên thường được gọi là chung cư mini. Theo Luật Nhà ở 2023, khi đám ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì sẽ được xem xét cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai, có thể được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo Luật Nhà ở 2023 cũng như các quy định khác có liên quan về kinh doanh bất động sản.
2. Bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà ở chung cư được quy định như sau:
- Thời hạn được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng này phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2o23, hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định và đánh giá chất lượng công trình theo quy định tại Điều 61 Luật nhà ở 2023.
Có thể thấy Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không đặt ra các quy định về thời hạn sở hữu. Đây là một trong những điểm mới vô cùng phù hợp với thực tế hiện nay khi nhu cầu sử dụng nhà ở chung cư ngày càng gia tăng do tình trạng “đất chật người đông” nhất là tại những thành phố lớn, khu vực đông dân cư.
3. Quy định về cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ
Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023, trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.
Trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời thuộc trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư, được thực hiện theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội
Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi và bổ sung thêm d oanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp vào nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
5. Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Cũng trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
6. Phát triển quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại
Theo Điều 83 Luật Nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
- Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
- Bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê;
- Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
- Diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83;
- Đất do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 84.
7. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này
Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
8. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp
Khoản 8 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Điểm b khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một vài đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Trên đây là những điểm mới nổi bật trong Luật Nhà ở 2023. Bên cạnh sự kế thừa các nội dung của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã có sự sửa đổi, bổ sung cần thiết, nắm bắt nhu cầu thực tiễn và hướng tới mục tiêu hoàn thiện pháp luật tiến bộ, thiết thực, tiệm cận với đời sống của nhân dân.
